房价上涨的因素，有很多，和城市定位、人口增长及净流入、城市产业、人均收入、土地价格等均有关系。

目前，作为云南省城和云南唯一特大型城市的昆明，其“区域性国际中心城市”的定位，让昆明跳出云南乃至西南范畴，有直面东南亚和南亚的大气魄。

沾上“国际”两个字，昆明房价就“蹭、蹭、蹭”涨个不停。

还是就昆明的城市定位来分析。

在国内31省市区中，昆明市经济实力还是比较弱，而东南亚和南亚国家，除了新加坡是亚洲四强外，诸如泰国、老挝、柬埔寨、越南、缅甸等国的经济偏落后，吸引这些东南亚国家的人来昆明置业，几乎是不现实的。

未来5年，昆明新增加人口，主要集中在出生新生儿及外来人口。而进入昆明的绝大部分外来人口，主要集中在云南各州市、省外来昆经商及创业者等等。

对比2018年和2019年昆明常住人口统计数据，2018年年末昆明常住人口数量685万，2019年年末昆明常住人口数量695万，也就是说，2019年整一年，昆明新增了10万人的常住人口。

若按此预估，未来5年，昆明新增常住人口数量大致在50万人左右。

按昆明目前人均购房面积22.72平米/人预估，未来5年，昆明大致需要1000万平米商品房以满足增长需求。

事实上，2019年，昆明市商品房施工面积在12236.93万平米，同比增长18.9%；全年商品房销售面积1916.23万平米，同比增长0.3%。

两个数据一对比不难发现，昆明商品房建设速度远远高于销售速度。这说明目前昆明市商品房实际去化率并不算高，相反，商品房库存率是比较高的。

高库存，意味着昆明近几年新增建设项目完全可以满足未来5年内新增人口可能释放出的购房需求。

仅从新增人口数量分析，是暂时看不到未来5年内昆明房价上涨动力的。

从城市产业来看，昆明目前主力产业处于比较单一态势，发展空间有限。

从人均收入来看，昆明市2019年城镇常住居民人均可支配收入46289元，若以当前1.5万元/平米购买100平米折算，两口之家不吃不喝15年方能购置一套昆明商品房。但是，可能吗？况且绝大部分昆明市城镇人口收入并没有那么高。

事实上，目前绝大部门购房群体集中在置业换房和外来人口置业，如此买房红利不会支撑昆明房价长期上涨的。

但是，昆明地价足够高。目前昆明巫家坝、双塔片区地价多数在2000多万/亩，约1万元左右/平米的楼面价，倒是支撑着昆明房价不会下跌。

对于房价下跌的期盼，除了没有房子的人，其他诸如政府、房企、已购房者等均不希望。

由此可见，昆明房价下跌的趋势，未来5年是不具备的。

综合分析，未来5年，昆明房价以保持维稳态势为主。